事件

簽約時由親戚代理業(yè)主突然毀約

“為了這個事情,，這一年都在忙著打官司,，花費(fèi)了近10萬元，還是沒個結(jié)果,?！弊蛉?，記者接到市民李女士的投訴電話,，她告訴記者,，因為去年7月買房子，遭到“毀約”,，她平靜的日子被打破,。

去年5月份左右，李女士和家人準(zhǔn)備在鄭州市區(qū)買個二手房,。看了兩三個月,，最終決定購買金水區(qū)北環(huán)路一小區(qū)的房子,，總面積125.67平米，總價110萬元,。因為當(dāng)時房主王先生有事,，王先生妻子的姐姐王女士帶著房產(chǎn)證原件等，與李女士的丈夫付先生簽訂了房屋買賣合同,，居間方是鄭州順通房地產(chǎn)營銷策劃有限公司,。李女士付了3萬元定金,，雙方約定，在合同簽訂后80個工作日內(nèi),，帶相關(guān)證件到房屋管理部門辦理房產(chǎn)過戶及相關(guān)手續(xù),。

“合同雖然不是房主本人簽的，但代簽者是他的親戚,，也拿了房本,，中介公司說代理人也是可以的?！崩钆空f,。沒想到，就是因為代理人簽約,，隨后出現(xiàn)了一系列問題,。

去年7月份，鄭州房價瘋漲,，隨后8月份,、9月份持續(xù)上漲。

在這個大背景下,，原房主在辦理后續(xù)各種手續(xù)時,，出現(xiàn)了懈怠的現(xiàn)象。雙方就誰出資金為房子解押產(chǎn)生了矛盾,。

“合同約定,，房子是雙方共同解押的?！崩钆空f,，她看中的這套房子貸款并沒有還完，需要先還清貸款為房子解押,，才能過戶,。雙方約定由墊付公司先行墊付解押金，但原房主不愿意提供資料,。最終原房主表示不再承認(rèn)這份買賣合同,，于9月1日再次在網(wǎng)上掛出了賣房信息，比原來的房價多了30萬,。

訴訟雙方對簿公堂,，法院判決買方敗訴

“為了湊解押款，我們把車子都賣掉了,?！崩钆空f，但原房主卻拒不履行合同,。無奈之下,，李女士老公將原房主王先生告到了金水區(qū)人民法院,，要求法院判令王先生償還雙倍定金6萬元，傭金損失2.3萬元,，銀行貸款損失費(fèi)1萬元以及房屋差價11萬元,。

庭審現(xiàn)場，房主王先生表示,，那份《房屋買賣合同》并非本人簽訂,，他也沒有對合同進(jìn)行追認(rèn)，這份合同對于他來說是無效的,。此外,，李女士家人沒有能力湊齊首付和解押款，不具備履行能力,，先行違約,，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

金水區(qū)人民法院在今年3月13日出具了一份民事判決書,，認(rèn)定這份合同被告王先生沒有簽字,，事先也沒有出具書面委托書，對合同內(nèi)容不予追認(rèn),，所以這份合同對于被告來說不發(fā)生效力,。原告雖然提供了中介公司證明等證據(jù)，顯示與被告有電話聯(lián)系,、辦理貸款等事宜,，但不能證明被告確認(rèn)追認(rèn)該合同約定的條款。駁回原告訴訟請求,。

今年7月16日,，二審判決書下來，維持原判,。

爭議親戚代簽的二手房買賣合同是否有效?

到底是原房主被親戚蒙在鼓里,，是不知情者?還是因為房價上漲，找理由惡意毀約?親戚代簽的二手房買賣合同是否有效,，要看代理人簽訂的合同,，被代理人是否有追認(rèn)行為。

記者了解到,，親戚代簽約,，隨后“反悔”的情況并非個例，惠濟(jì)區(qū)人民法院審理的一起案例,，與李女士的遭遇類似。戚先生去年4月份,，通過一家中介公司,，與張靜(化名)簽訂《房屋買賣居間合同》,，面積75平方米，價格77萬余元,，該房房主是張莉(化名),，張靜為代理人。在合同實施過程中,，張莉“毀約”,。惠濟(jì)區(qū)人民法院一審認(rèn)為,，依法成立的合同,，對當(dāng)事人具有約束力。雖然張莉沒有直接簽訂購房合同,，但她隨后簽訂貸款面談確認(rèn)書等行為,，應(yīng)認(rèn)定是對于這份代簽的《房屋買賣居間合同》的追認(rèn)。

《合同法》司法解釋(二)第12條明確規(guī)定：“無權(quán)代理人以被代理人的名義訂立合同,，被代理人已經(jīng)開始履行合同義務(wù)的,，視為對合同的追認(rèn)?！?/p>

“當(dāng)時房主陪我去銀行面簽了,，為啥沒有被法院認(rèn)定為對于這份合同的追認(rèn)行為?”李女士有點想不明白。

建議李女士可以繼續(xù)申請再審,，也可以直接起訴代理人

隨后,，記者咨詢律師了解到，相似的判例只能起到參考作用,，并不能認(rèn)為類似的案例,，不同的法院應(yīng)該做出同樣的判決，畢竟,，不同的案例,，細(xì)節(jié)、證據(jù)等情況均不相同,。

不過,，他也表示，李女士如果對于二審判決有異議,，可以繼續(xù)向法院申請再審,，但再審周期會相對比較長;如果法院再審不予立案，李女士也可以向檢察院申請抗訴,。此外,，律師也提出了另外一種解決途徑，就是直接起訴代理人,?！胺ㄔ赫J(rèn)定王先生對這份房屋買賣合同不知情,，那么有一種可能就是代理人沒有取得王先生的授權(quán)，惡意與李女士簽約,，那么,，在一定程度上可能構(gòu)成了合同欺詐。李女士可以起訴代理人,，討回自己的損失,。”

律師分析,，導(dǎo)致此次糾紛的原因之一在于涉案合同制定太過簡單,，具體過戶流程約定不清晰，彼此的權(quán)利義務(wù)約定不明確,。建議增大違約方的違約成本,，約定更為清晰明了的合同文本，對于當(dāng)下的類似情況將會有一定程度的抑制和糾正,。