管理規(guī)約不能違反法律強制性規(guī)定

　　男子高空拋物被物業(yè)公司斷電30天引熱議專家分析

　　● 管理規(guī)約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主就建筑物的管理,、使用,、維護與所有關(guān)系等共同物業(yè)利益事項，通過業(yè)主大會制定的對全體業(yè)主具有約束力的自治規(guī)則,，其約束力不僅及于全體業(yè)主，還應當及于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用人,、業(yè)主繼承人和管理

　　● 管理規(guī)約是用來填補法律空白的,，而不是用來替代法律的，更不能與已有的法律相沖突

　　● 電力法規(guī)定,，變更供電,、停止供電只能由供電單位進行，且需要遵守程序,。管理規(guī)約規(guī)定的停電懲罰,，實際上違反了法律的強制性規(guī)定。此外,，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定,，業(yè)主家的電也不屬于物業(yè)公司的管理范疇，物業(yè)公司無權(quán)停業(yè)主家的電

　　□ 法制日報記者 王陽

　　近日，在河南焦作某小區(qū),，發(fā)生了醉酒男子高空拋酒瓶的驚險一幕,。盡管這一行為未造成人員傷亡，但物業(yè)公司仍依據(jù)小區(qū)的管理規(guī)約,，對這名男子處以斷電30天的處罰,。

　　事件曝出后，引來眾聲喧嘩,。有網(wǎng)友為物業(yè)公司的做法點贊,，也有網(wǎng)友質(zhì)疑管理規(guī)約中對業(yè)主斷電的處罰條款是否符合法律規(guī)定？

　　近年來,，有關(guān)高空拋物傷人的消息屢見不鮮,。據(jù)最高人民法院研究室副主任吳兆祥統(tǒng)計，2016年至2018年,，全國法院審結(jié)的高空拋物墜物民事案件有1200多件,，其中近三成為高空拋物墜物致人身損害；受理的刑事案件達到31件,，其中超五成造成了被害人死亡,。

　　接受《法制日報》記者采訪的專家分析稱，在樓上往下扔東西,，屬于拋擲物,。砸到人或者物后，輕者按照侵權(quán)責任法承擔民事賠償責任,，重者可能涉嫌故意殺人罪,、過失致人死亡罪、故意傷害罪,、過失致人重傷罪,、故意毀壞財物罪、以危險方法危害公共安全罪等罪名,。司法實踐中,，處理高空拋物除了依據(jù)刑法和民法的相關(guān)規(guī)定外，更多的是依據(jù)各個小區(qū)制定的管理規(guī)約,。管理規(guī)約是小區(qū)業(yè)主為實現(xiàn)自我管理,、自我服務而協(xié)商一致達成的協(xié)議，對全體業(yè)主具有約束力,。但管理規(guī)約是用來填補法律空白的,，而不是用來替代法律的，更不能與已有的法律相沖突,。

　　男子飲酒高空扔瓶

　　物業(yè)公司執(zhí)行斷電

　　9月29日,，河南焦作一男子夜里喝酒,，從13樓扔下酒瓶。物業(yè)公司根據(jù)管理規(guī)約,，執(zhí)行斷電30天的處罰,。

　　《法制日報》記者采訪發(fā)現(xiàn)，很多人認為,，斷電處罰的管理規(guī)約是物業(yè)公司制定的,，并因此討論物業(yè)公司的行為是否合法。

　　據(jù)北京律師肖東平介紹,，《中華人民共和國物權(quán)法》第七十六條規(guī)定,，“制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約”由業(yè)主共同決定?！段飿I(yè)管理條例》第十一條也規(guī)定,，制定和修改管理規(guī)約應由業(yè)主共同決定?！皩嵺`中,，首次業(yè)主大會會議籌備組草擬管理規(guī)約，并提交業(yè)主大會會議表決,，經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，管理規(guī)約即生效,，對全體業(yè)主具有約束力,，并由物業(yè)公司具體負責執(zhí)行?！毙|平說,。

　　在北京某小區(qū)制定的管理規(guī)約中，規(guī)定全體業(yè)主不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu),、外貌和用途,、占用共用部位和共用設備設施、利用共用部位搭建建筑物,、構(gòu)筑物等,。然而，業(yè)主范某在未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準,，也未向小區(qū)物業(yè)公司申報登記的前提下,，擅自將其房屋進行改擴建。物業(yè)公司發(fā)現(xiàn)后,，要求范某按照管理規(guī)約,，拆除并恢復原狀，但范某聲稱,，他并沒有在管理規(guī)約上簽字,，物業(yè)公司也不具備管理者的主體資格。

　　多次協(xié)商無果后，物業(yè)公司將范某訴至法院,，要求其將拆改部位恢復原狀,。

　　法院經(jīng)審理認為，物業(yè)公司接受業(yè)委會的聘請和委托,，負責對該小區(qū)實施物業(yè)管理,，因此有權(quán)對業(yè)主和物業(yè)使用人違反管理規(guī)約的行為進行制止。范某作為小區(qū)的業(yè)主,，應遵守管理規(guī)約的約定,，不得擅自變更房屋結(jié)構(gòu)、外貌和用途,。最終,，判決范某將改造部位恢復原狀，并清理干凈,。

　　“這份管理規(guī)約是大家商量出來的,，而且經(jīng)過了絕大多數(shù)業(yè)主表決通過，管理規(guī)約公示期也沒人提出異議,?！睂τ诜ㄔ旱呐袥Q，住在這個小區(qū)的業(yè)主葉先生表示完全支持,。葉先生對《法制日報》記者說,，管理規(guī)約出臺后，小區(qū)的環(huán)境得到了明顯改善,，安全方面也讓業(yè)主滿意,。

　　斷電處罰引發(fā)爭議

　　違反法律規(guī)定無效

　　河南焦作男子扔酒瓶被執(zhí)行斷電后，該小區(qū)物業(yè)經(jīng)理在接受媒體采訪時稱,，停電的依據(jù)是管理規(guī)約的相關(guān)條款,，而管理規(guī)約得到了小區(qū)90%以上業(yè)主的同意。

　　此事在網(wǎng)上引發(fā)熱議,，大部分網(wǎng)民贊揚物業(yè)公司“干得漂亮”,，認為高空拋物是拿不特定多數(shù)人的財產(chǎn)和生命開玩笑，讓這種不道德和違法的行為受法律制裁很有必要,。但也有一些人持不同觀點,，特別是法律人士。

　　安徽財經(jīng)大學法學院副教授張運書認為,，水,、電、氣,、網(wǎng)是目前人們正常生產(chǎn),、生活的必需品,。為保障人們能夠正常地享受這些服務，相關(guān)法律法規(guī)嚴格禁止隨意停水停電,。根據(jù)《電力供應與使用條例》,，即便用戶未繳納電費，供電企業(yè)也不可擅自停電,，只有自逾期之日起超過30日,，經(jīng)催交仍未交付電費的，供電企業(yè)方可按照國家規(guī)定的程序停電,。

　　“也就是說,，斷電只能基于合同行為或者行政行為，管理規(guī)約不能約定如此有管理性質(zhì)的處罰條款,。因為物業(yè)公司并非與用戶簽訂協(xié)議的供電企業(yè),，其只是受供電企業(yè)委托代管相關(guān)業(yè)務。物業(yè)公司與業(yè)主是完全平等的民事法律關(guān)系,，業(yè)主繳納物業(yè)費,，物業(yè)公司按規(guī)定或合同約定管理物業(yè)，提供服務,。物業(yè)公司既不是供電企業(yè),，更不是執(zhí)法機關(guān)，無權(quán)對業(yè)主停水停電,?！睆堖\書說。

　　北京市人大常委會立法咨詢專家胡功群也分析稱,，物業(yè)公司只是執(zhí)行管理規(guī)約，所以首先要討論的問題是管理規(guī)約是否合法,。在物權(quán)法中,，物業(yè)公司是依據(jù)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定以及管理規(guī)約對小區(qū)實施管理的,。物業(yè)公司所說的斷電30日,，并不是物業(yè)公司自己的意見，而是由業(yè)主大會表決通過的管理規(guī)約決定的,，“但我國電力法規(guī)定,，變更供電、停止供電只能由供電單位進行,，且需要遵守程序,。管理規(guī)約規(guī)定的停電懲罰，實際上違反了法律的強制性規(guī)定,，該條無效,。此外,，依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二條規(guī)定，業(yè)主家的電也不屬于物業(yè)公司的管理范疇,，物業(yè)公司無權(quán)停業(yè)主家的電”,。

　　管理規(guī)約具約束力

　　業(yè)主共同約定遵守

　　對于管理規(guī)約，現(xiàn)有的法律條文并沒有明確的定義,。按照通俗的解釋,，管理規(guī)約又稱業(yè)主公約、業(yè)主規(guī)約等,，是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主就建筑物的管理,、使用、維護與所有關(guān)系等共同物業(yè)利益事項,，通過業(yè)主大會制定的對全體業(yè)主具有約束力的自治規(guī)則,。

　　雷先生是武漢某小區(qū)的業(yè)主，今年剛從前任業(yè)主手中購買了二手房,。雷先生購買后找人對封閉陽臺進行裝修時,，被物業(yè)公司阻止。物業(yè)公司聲稱,，封閉陽臺必須由物業(yè)公司委托的公司安裝,。雷先生詢問得知，物業(yè)公司委托的公司收取的費用比他自己找的裝修公司安裝費用高很多,。

　　雷先生不服,，物業(yè)公司拿出了小區(qū)的管理規(guī)約，規(guī)約中寫明：為了保持小區(qū)整體外貌和形象,，禁止業(yè)主私自封閉陽臺,。確需封閉的，應由物業(yè)公司委托的公司統(tǒng)一安裝,，統(tǒng)一收費,。

　　中南財經(jīng)政法大學教授郭澤強告訴《法制日報》記者，依據(jù)《物業(yè)管理條例》,、物權(quán)法以及《最高人民法院關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關(guān)規(guī)定,，管理規(guī)約是由多數(shù)人為同一目的而訂立的，因此屬于民事法律行為理論中的共同行為,。同時,，管理規(guī)約的約束力不僅及于全體業(yè)主，還應當及于物業(yè)區(qū)域內(nèi)的物業(yè)使用人,、業(yè)主繼承人和管理人,。因此，雷先生不能以其沒有參與制定管理規(guī)約為由,，否定管理規(guī)約對其具有的約束力,。

　　“但管理規(guī)約應當尊重社會公德,，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益,，否則屬于無效規(guī)定,。物業(yè)公司依據(jù)管理規(guī)約，強制要求雷先生找物業(yè)公司委托的公司安裝封閉陽臺,，涉嫌強迫交易和不正當競爭,。依據(jù)物權(quán)法第七十八條第二款的規(guī)定，業(yè)主大會或者業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益的,，受侵害的業(yè)主可以請求人民法院予以撤銷,。”郭澤強說,。

　　此前,，浙江寧波某小區(qū)也曾貼出一張停車管理通告：小區(qū)里如有車輛亂停，物業(yè)公司將采取鎖車,、報警拖離的措施,，還可以罰款。

　　通告中說明,，對占用他人地下產(chǎn)權(quán)車位,、在小區(qū)出入口主通道、消防通道違規(guī)停車等行為,，物業(yè)可對車輛鎖困,，并酌情報警處理。其間造成的一切車輛損壞,，由車主自己負責,。

　　“物業(yè)公司成了執(zhí)法部門？”有業(yè)主質(zhì)疑,。

　　相關(guān)部門對此的回復是：對小區(qū)內(nèi)占道車輛的處罰,，是業(yè)委會研究決定的舉措。如果業(yè)委會通過正當程序作出該項決定,，則類似于業(yè)主公約的性質(zhì)，業(yè)主都應遵守,。

　　武漢律師陳勇說,，管理規(guī)約的性質(zhì)是平等主體共同簽訂的協(xié)議，由于其是業(yè)主團體的最高自治規(guī)范和根本性自治規(guī)則,，地位和作用相當于業(yè)主團體的“憲法”,，因此諸如業(yè)主委員會章程、各種具體的管理制度以及物業(yè)服務合同均應當以管理規(guī)約為指南,，“但管理規(guī)約也有邊界,，不能突破法律的強制性規(guī)定,。目前，只有交警和城管才有資格判斷車子是否違停及如何處罰,。即使有業(yè)委會授權(quán),，物業(yè)公司也無權(quán)鎖車，否則就是違法”,。

　　《法制日報》記者采訪得知,，管理規(guī)約屬于業(yè)主自治規(guī)范，應以業(yè)主的權(quán)利義務為核心,，因而其內(nèi)容應當由業(yè)主自由協(xié)商確定,。但全國并不是每個小區(qū)都成立了業(yè)主大會、選舉業(yè)委會,，一些城市有業(yè)主組織的小區(qū)不足小區(qū)總量的10%,。此外，由于小區(qū)管理問題復雜,，很多小區(qū)久推不轉(zhuǎn),，難以形成有效的社會共識。于是,，一些地方由政府層面依據(jù)《物業(yè)管理條例》,，在向社會廣泛征集意見的基礎(chǔ)上制定的管理規(guī)約，對其內(nèi)容做了引導性列舉,，或由政府相關(guān)部門提供管理規(guī)約的示范文本以供業(yè)主參考,。

　　2017年，南京市住房保障和房產(chǎn)局就依據(jù)《南京市住宅物業(yè)管理條例》的規(guī)定,，制定了《南京市住宅小區(qū)管理規(guī)約》,。規(guī)約中要求，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)禁止飼養(yǎng)家禽,、家畜,、鴿子、大型犬類,；對于允許飼養(yǎng)的動物,，也要遵守相關(guān)約定，比如什么時間段內(nèi)不允許動物搭乘載人電梯,，不允許遛狗等以及不得在晚間幾點后放任動物持續(xù)鳴叫等,，都需要業(yè)主來共同約定。

　　有業(yè)主對此叫好,，認為南京市住房保障和房產(chǎn)局以小區(qū)管理規(guī)約的方式,，將涉及業(yè)主生活方方面面的小事成為業(yè)主的生活共識，以期在法律與道德之間尋找到小區(qū)管理的最大公約數(shù),，“在不與國家有關(guān)法律法規(guī)發(fā)生沖突的前提下,，小區(qū)管理規(guī)約明確完善了業(yè)主委員會的職責,，進一步規(guī)范了物業(yè)管理行為。一旦管理規(guī)約成為小區(qū)管理的社會共識,，就會成為小區(qū)業(yè)主自覺遵守的行為規(guī)范,，無論是對于物業(yè)公司、業(yè)委會的依法履職,，還是對于居民反映強烈的影響生活環(huán)境,、安全的問題，都能夠找到解決的切入點”,。