樓市步入“新常態(tài)”

政策暖風(fēng)立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購房者,。據(jù)媒體報道，新政出臺后首日,，部分二手房業(yè)主“坐地起價”,，在北京，一些改善性購房者急簽購房合同,。

從緊從嚴(yán)調(diào)控的淡出,，中國樓市將迎來怎樣的“新常態(tài)”？

新政的利好效果確實顯而易見。全國房地產(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時表示,，金融體系對房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見,，從前期導(dǎo)向性政策的醞釀，到實質(zhì)性政策的出臺,，市場買房預(yù)期將得到逐步提升,。二套房首付比例降至4成、2年以上普住銷售免營業(yè)稅等針對于改善性住房政策的出臺,，也體現(xiàn)了此番政策對于改善性住房需求的重視,，必將形成直接刺激作用。

中原地產(chǎn)粗略預(yù)計,，首付從60-70%降低到40%,，起碼可以直接增加10%的直接有效購買需求，一二線城市二季度市場成交量或環(huán)比上漲30%,。

有樂觀的看多者甚至高呼,，目前的利好政策與2009年時十分相似，彼時的樓市在政策加持下掀起一輪高潮,，以此類推此輪房地產(chǎn)市場亦將重現(xiàn)輝煌,。

然而，市場卻已不再是那個市場,，“花開遍野”的場景畢竟發(fā)生在過去,。

目前的房地產(chǎn)市場，與2009年相比,，庫存高企,、市場分化嚴(yán)重、土地等成本居高等問題存在,，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同,，即使有眾多政策紅利，但經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低,，使得購房者整體信心下降,，觀望情緒濃厚，行業(yè)整體回暖仍有待時日,。

在市場人士看來,，究其原因，中國房地產(chǎn)市場或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài),，樓市開始進(jìn)入下半場,。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，樓市上半場房企所依靠的土地增值,、房價上漲的模式已經(jīng)過去,，不再會有普遍性的規(guī)模化增長機(jī)會，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低,。下半場中,，住宅市場價格走勢會相對平穩(wěn)，房企很難像“黃金十年”那樣,，在土地升值或者房價過快上漲過程中獲得比較大的利潤空間,。

從地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略布局可見一斑。萬達(dá)去地產(chǎn)化明顯,，恒大調(diào)轉(zhuǎn)船頭轉(zhuǎn)型消費類產(chǎn)業(yè),，萬科也在急尋新的商業(yè)模式……

面對上一階段規(guī)模化發(fā)展遺留下的庫存高企等問題,，發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳在接受新華網(wǎng)記者采訪時指出,，今年全年房地產(chǎn)市場仍然處于去產(chǎn)能、消化高庫存的態(tài)勢,，去化仍然是“主旋律”,。顧云昌坦言，目前的房地產(chǎn)市場已經(jīng)處在下降周期,，房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行趨勢性調(diào)整。

調(diào)控思路“順勢而變”

與市場結(jié)構(gòu)一同發(fā)生變化的是官方調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,。

從“抑制”等表述,，到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的定調(diào)，決策層選擇主動應(yīng)變,。首先從導(dǎo)向?qū)用嫦袌鲆蓱],。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分，既關(guān)乎發(fā)展又聯(lián)系民生,，本輪一系列的調(diào)整舉措可謂“應(yīng)勢而生”,。

從具體措施來看，此番政策并未一味“放寬”,、“托底”,、“救市”。

住建部,、國土部發(fā)文表態(tài),，對住房供應(yīng)明顯偏多地方減少住宅用地供應(yīng)，住房供求矛盾比較突出的熱點城市酌情有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模,。此外強(qiáng)調(diào),，優(yōu)化住房供應(yīng)套型，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,。新政種種,，表明分類調(diào)控的思路再次被明確。

在偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來，兩部委通知實際體現(xiàn)了既有“托底”,，又有“蓋帽”的整體思路,。供應(yīng)、庫存過剩的城市,，多元化的方式將加速庫存消化穩(wěn)定市場,；供不應(yīng)求的城市繼續(xù)依據(jù)實際加大住宅供應(yīng)，穩(wěn)定價,。張宏偉則認(rèn)為,，短期來看一攬子措施為消化庫存提供了明確的依據(jù)，長期來看是促使地方政府,、房企轉(zhuǎn)型謀求新發(fā)展方式的有力助推器,。

從需求方來看，新政將進(jìn)一步釋放“剛需”,、“剛改”人群的消費需要,，減輕購房者壓力。尤其是對二套房政策的放開,，被業(yè)內(nèi)人士普遍視為此輪新政的亮點,。

張大偉向記者表示，二套房貸款政策的調(diào)整,，對于改善需求來說將出現(xiàn)質(zhì)變,，去年央行發(fā)布的松綁限貸政策，事實上已經(jīng)放松了改善需求入市,，此次對二套松綁,，意味著改善需求將全面得到鼓勵。

新政供需兩端“雙劍齊發(fā)”,，“表明在當(dāng)前環(huán)境下,，過嚴(yán)、從嚴(yán)的樓市政策已經(jīng)回歸到正?；?、長效化、市場化”,，劉琳表示,，符合當(dāng)前市場化改革方向。

“買房子畢竟是件人生大事,，動輒幾百萬,，我還是多看幾家再觀望觀望吧”，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者,。