樓市步入“新常態(tài)”

政策暖風(fēng)立刻吹向了身處寒冬的房企和按捺已久的購(gòu)房者。據(jù)媒體報(bào)道,，新政出臺(tái)后首日,，部分二手房業(yè)主“坐地起價(jià)”，在北京,，一些改善性購(gòu)房者急簽購(gòu)房合同,。

從緊從嚴(yán)調(diào)控的淡出，中國(guó)樓市將迎來(lái)怎樣的“新常態(tài)”,？

新政的利好效果確實(shí)顯而易見(jiàn),。全國(guó)房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)表示，金融體系對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用顯而易見(jiàn),，從前期導(dǎo)向性政策的醞釀,，到實(shí)質(zhì)性政策的出臺(tái)，市場(chǎng)買房預(yù)期將得到逐步提升,。二套房首付比例降至4成,、2年以上普住銷售免營(yíng)業(yè)稅等針對(duì)于改善性住房政策的出臺(tái)，也體現(xiàn)了此番政策對(duì)于改善性住房需求的重視，必將形成直接刺激作用,。

中原地產(chǎn)粗略預(yù)計(jì),，首付從60-70%降低到40%，起碼可以直接增加10%的直接有效購(gòu)買需求,，一二線城市二季度市場(chǎng)成交量或環(huán)比上漲30%,。

有樂(lè)觀的看多者甚至高呼，目前的利好政策與2009年時(shí)十分相似,，彼時(shí)的樓市在政策加持下掀起一輪高潮,，以此類推此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)亦將重現(xiàn)輝煌。

然而,，市場(chǎng)卻已不再是那個(gè)市場(chǎng),，“花開(kāi)遍野”的場(chǎng)景畢竟發(fā)生在過(guò)去。

目前的房地產(chǎn)市場(chǎng),，與2009年相比,，庫(kù)存高企、市場(chǎng)分化嚴(yán)重,、土地等成本居高等問(wèn)題存在,，已經(jīng)讓樓市的基本面完全不同，即使有眾多政策紅利,，但經(jīng)濟(jì)增速持續(xù)走低,，使得購(gòu)房者整體信心下降，觀望情緒濃厚,，行業(yè)整體回暖仍有待時(shí)日,。

在市場(chǎng)人士看來(lái)，究其原因,，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)或已經(jīng)達(dá)到“供求平衡”狀態(tài),，樓市開(kāi)始進(jìn)入下半場(chǎng)。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出,，樓市上半場(chǎng)房企所依靠的土地增值,、房?jī)r(jià)上漲的模式已經(jīng)過(guò)去，不再會(huì)有普遍性的規(guī)?；鲩L(zhǎng)機(jī)會(huì),，房地產(chǎn)作為“最大規(guī)模資金蓄水池”的作用在逐步降低。下半場(chǎng)中,，住宅市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)會(huì)相對(duì)平穩(wěn),，房企很難像“黃金十年”那樣,，在土地升值或者房?jī)r(jià)過(guò)快上漲過(guò)程中獲得比較大的利潤(rùn)空間,。

從地產(chǎn)巨頭的戰(zhàn)略布局可見(jiàn)一斑。萬(wàn)達(dá)去地產(chǎn)化明顯，恒大調(diào)轉(zhuǎn)船頭轉(zhuǎn)型消費(fèi)類產(chǎn)業(yè),，萬(wàn)科也在急尋新的商業(yè)模式……

面對(duì)上一階段規(guī)?；l(fā)展遺留下的庫(kù)存高企等問(wèn)題，發(fā)改委房地產(chǎn)研究中心主任劉琳在接受新華網(wǎng)記者采訪時(shí)指出,，今年全年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然處于去產(chǎn)能,、消化高庫(kù)存的態(tài)勢(shì)，去化仍然是“主旋律”,。顧云昌坦言,，目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)處在下降周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)正在進(jìn)行趨勢(shì)性調(diào)整,。

調(diào)控思路“順勢(shì)而變”

與市場(chǎng)結(jié)構(gòu)一同發(fā)生變化的是官方調(diào)控思路的轉(zhuǎn)變,。

從“抑制”等表述，到“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”的定調(diào),，決策層選擇主動(dòng)應(yīng)變,。首先從導(dǎo)向?qū)用嫦袌?chǎng)疑慮。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)重要的組成部分,，既關(guān)乎發(fā)展又聯(lián)系民生,，本輪一系列的調(diào)整舉措可謂“應(yīng)勢(shì)而生”。

從具體措施來(lái)看,，此番政策并未一味“放寬”,、“托底”、“救市”,。

住建部,、國(guó)土部發(fā)文表態(tài)，對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多地方減少住宅用地供應(yīng),，住房供求矛盾比較突出的熱點(diǎn)城市酌情有效增加住宅用地供應(yīng)規(guī)模,。此外強(qiáng)調(diào)，優(yōu)化住房供應(yīng)套型,，促進(jìn)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整,。新政種種，表明分類調(diào)控的思路再次被明確,。

在偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉看來(lái),，兩部委通知實(shí)際體現(xiàn)了既有“托底”，又有“蓋帽”的整體思路,。供應(yīng),、庫(kù)存過(guò)剩的城市，多元化的方式將加速庫(kù)存消化穩(wěn)定市場(chǎng),；供不應(yīng)求的城市繼續(xù)依據(jù)實(shí)際加大住宅供應(yīng),，穩(wěn)定價(jià)。張宏偉則認(rèn)為，短期來(lái)看一攬子措施為消化庫(kù)存提供了明確的依據(jù),，長(zhǎng)期來(lái)看是促使地方政府,、房企轉(zhuǎn)型謀求新發(fā)展方式的有力助推器。

從需求方來(lái)看,，新政將進(jìn)一步釋放“剛需”,、“剛改”人群的消費(fèi)需要，減輕購(gòu)房者壓力,。尤其是對(duì)二套房政策的放開(kāi),，被業(yè)內(nèi)人士普遍視為此輪新政的亮點(diǎn)。

張大偉向記者表示,，二套房貸款政策的調(diào)整,，對(duì)于改善需求來(lái)說(shuō)將出現(xiàn)質(zhì)變，去年央行發(fā)布的松綁限貸政策,，事實(shí)上已經(jīng)放松了改善需求入市,，此次對(duì)二套松綁，意味著改善需求將全面得到鼓勵(lì),。

新政供需兩端“雙劍齊發(fā)”,，“表明在當(dāng)前環(huán)境下，過(guò)嚴(yán),、從嚴(yán)的樓市政策已經(jīng)回歸到正?；㈤L(zhǎng)效化,、市場(chǎng)化”,，劉琳表示，符合當(dāng)前市場(chǎng)化改革方向,。

“買房子畢竟是件人生大事,，動(dòng)輒幾百萬(wàn)，我還是多看幾家再觀望觀望吧”,，在上述樓盤看房的剛需客小張告訴記者,。