中國最大鼓王——福地洞天鼓,，放置在海南文昌雅居樂月亮灣售樓部前,，來客到訪敲打大鼓,，為新春祈福

　　如果說上一個(gè)十年是城市地產(chǎn)的“黃金十年”,，那么未來十年,，隨著人們生活方式的改變,，基于享受,、體驗(yàn),、度假的旅游地產(chǎn)，將成為房地產(chǎn)市場的一劑強(qiáng)心針,，為行業(yè)發(fā)展帶來無限潛能,。

　　專家認(rèn)為，廣東房地產(chǎn)的投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)向,，即由常規(guī)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑度假類產(chǎn)品,，由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”。

　　房地產(chǎn)由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”

　　伴隨房價(jià)的連續(xù)上漲，過去十年可謂房地產(chǎn)業(yè)的“黃金十年”,，在其背后,，住房商品化改革、人口紅利,、經(jīng)濟(jì)高速增長和2008年之后的寬松貨幣政策,，被認(rèn)為是“黃金十年”的動(dòng)力之源。然而,，隨著上述驅(qū)動(dòng)因素的逐漸消失,，以住宅開發(fā)為主的房企利潤率不斷下降。進(jìn)入2013年,，從地產(chǎn)大佬到業(yè)內(nèi)專家紛紛指出,，房地產(chǎn)十年黃金發(fā)展期已然過去，其暴利模式不可持續(xù),。

　　住房與建設(shè)部研究中心主任秦虹認(rèn)為,，中國房地產(chǎn)市場經(jīng)過十幾年高速增長，將要進(jìn)入新階段,。房地產(chǎn)開發(fā)將從以住宅開發(fā)為主向商業(yè),、寫字樓、旅游地產(chǎn)等服務(wù)型地產(chǎn)轉(zhuǎn)變,，這是城鎮(zhèn)化率超過50%,，人均收入水平超過8000美元以后的必然特征。

　　秦虹說,，房地產(chǎn)市場發(fā)展的新階段需要房地產(chǎn)企業(yè)加速創(chuàng)新,。過去房地產(chǎn)開發(fā)處于比較初級(jí)的階段，未來房地產(chǎn)市場將會(huì)從區(qū)域性機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變成結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì),，需要企業(yè)去挖掘,，以獨(dú)特創(chuàng)新的商業(yè)模式來把握，不是所有的企業(yè)都能做到,。

　　就房企而言,，專家分析，開發(fā)商進(jìn)入旅游地產(chǎn)有四方面原因：政策,、市場,、競爭和資源。比如,，從政策層面來講,，一邊是傳統(tǒng)住宅市場受到擠壓，另一邊是旅游產(chǎn)業(yè)的寬松,，房企自然會(huì)不斷進(jìn)入，且以旅游名義可以圈占大量土地，這是在住宅市場領(lǐng)域不能獲得的資源,。

　　這種變化,，首先在旅游資源豐富的省份顯現(xiàn)。在廣東省房協(xié)理事,、廣州同創(chuàng)卓越投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文看來,，2013年，廣東房地產(chǎn)的投資發(fā)生重大轉(zhuǎn)向,，即由常規(guī)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向休閑度假類產(chǎn)品,，由“城市地產(chǎn)”轉(zhuǎn)向“上山下海”。

　　“限時(shí)代”到來開啟“閑時(shí)代”,？

　　“房”無疑是當(dāng)下牽動(dòng)最多人的熱門話題,。老百姓關(guān)心房價(jià)漲落、投資方向,，地方政府關(guān)心土地出讓收入,，開發(fā)商關(guān)心市場未來走勢(shì)。

　　“可以預(yù)期,，即使今后幾年管理層不再強(qiáng)制推行‘住房價(jià)格年度控制目標(biāo)’,，類似廣州、深圳,、北京,、上海這樣的中心城市的地方政府，也會(huì)‘自覺’推行限購等措施,。限購已經(jīng)成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的基石,，沒有限購，樓價(jià)將如猛獸出籠,，難以控制,。”趙卓文認(rèn)為，“限時(shí)代”意味著未來幾年廣東常規(guī)的住宅類房地產(chǎn)的銷售難有爆發(fā)式增長,。

　　常規(guī)房地產(chǎn)發(fā)展已過高峰,，急需新的增長點(diǎn)和發(fā)展動(dòng)力。趙卓文認(rèn)為,，“限時(shí)代”到來的同時(shí),，“閑時(shí)代”也拉開了序幕。2014年廣東房地產(chǎn)將進(jìn)入“限時(shí)代”和“閑時(shí)代”,，廣東的一線城市,，如廣州、深圳等,，將繼續(xù)實(shí)施限購,、限貸等政策,。而珠三角地區(qū)人均GDP已逾13000美元，人均住房面積超35平方米,，未來商品住宅需求將下降,，旅游休閑地產(chǎn)、新型商業(yè),、文化地產(chǎn),、養(yǎng)老地產(chǎn)、泛鄉(xiāng)村地產(chǎn)等將大量興起,。

　　在趙卓文看來,，過去10年，中國商品房價(jià)格平均漲了2.5倍,。廣東地區(qū)的購房者大多屬于“被動(dòng)致富”,，很多房地產(chǎn)的投資機(jī)會(huì)其實(shí)都沒有把握住。廣東人做生意崇尚“不熟不做”,，廣東人買房也是“不熟不買”,，購房比較理性，甚至很“宅”,。海南房地產(chǎn)“熱”了幾年,，鮮見廣東人身影。北京,、上海等地,，到處都有廣東開發(fā)商，但廣東的買房資金極少,。

　　“2012年,，珠三角人均GDP達(dá)到12910美元，廣州人均GDP達(dá)到16850美元,。未來幾年,，旅游、休閑時(shí)代將有爆發(fā)式增長,。”趙卓文分析,，休閑度假產(chǎn)品將是未來房地產(chǎn)的投資新方向。

　　“黃金”案例

　　●為什么海景房價(jià)居高不下,？

　　2009年開盤至今,，雅居樂清水灣依然是海南乃至全國旅游地產(chǎn)中最炙手可熱的項(xiàng)目之一，五年來創(chuàng)造66億元,、99億元,、72億元、60億元,、78億元的歷年銷售業(yè)績,，不斷書寫在海南的業(yè)績神話,。毫無疑問，雅居樂清水灣已經(jīng)成為海南房地產(chǎn)市場的支柱型項(xiàng)目,。2013年,，有關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),，海南成交總額為827.1億元,，雅居樂清水灣貢獻(xiàn)了1/12份額。

　　為何雅居樂清水灣能連續(xù)成為海南年內(nèi)業(yè)績超過50億元和蟬聯(lián)五冠的單體項(xiàng)目,？房價(jià)連年上漲,，尤其是海景房價(jià)居高不下？

　　據(jù)了解,，在旅游地產(chǎn)大盤最為集中的海南,，大盤的涌入并沒有令各個(gè)灣區(qū)的房價(jià)下降。在最為成熟的大三亞區(qū)域,，清水灣等灣區(qū)的均價(jià)保持在2萬元/平方米以上,，部分位于市中心的房子，價(jià)格甚至超過5萬元/平方米,。一些銷售人員表示,，盡管房價(jià)很高，但前往看房,、購房的業(yè)主并不希望房價(jià)下跌,。“更希望房價(jià)保持在高門檻水平，這樣,，可以過濾掉一些鄰居,。”一些業(yè)主表示。而銷售人員表示,，選擇置業(yè)旅游地產(chǎn)的買家,，更注重大盤的配套、產(chǎn)品品質(zhì),，也更注重通過高價(jià)買房,，獲得一個(gè)更為舒適的環(huán)境。

　　●日租價(jià)不輸五星級(jí)酒店

　　“作為旅游地產(chǎn)的開發(fā)商應(yīng)該設(shè)法把人們留下來,，硬環(huán)境滿足之后,，我們還要完善一些軟環(huán)境，比如服務(wù),、管理,，等等。”住建部住房政策專家委員會(huì)副主任顧云昌認(rèn)為,，除了產(chǎn)品之外,，旅游地產(chǎn)還要在整個(gè)配套管理上下工夫,，這方面做好了，將為這類房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品增值及投資回報(bào)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),。

　　依托周邊豐富旅游資源而建的旅游地產(chǎn),，滿足對(duì)生活的改善及閑時(shí)度假的需求，同時(shí)又兼具投資價(jià)值,，是買家購買旅游地產(chǎn)產(chǎn)品的核心原因,。從目前反饋的市場情況看，已有旅游地產(chǎn)項(xiàng)目取得了可觀的投資回報(bào),。被譽(yù)為擁有“海南最令人期待海岸線”的清水灣一線海景酒店式公寓便是一例,。

　　樓盤銷售人員介紹，海南清水灣的買家當(dāng)中就不乏來自全國各地的投資型客戶,，他們當(dāng)中的不少人在收樓之后,，就陸續(xù)尋找托管機(jī)構(gòu)或者自己進(jìn)行出租。租賃形式多為短期,，主要瞄準(zhǔn)五一,、國慶和春節(jié)等假期前來旅游的客戶。

　　今年春節(jié)期間,，清水灣的兩房單位租金已經(jīng)達(dá)到了每晚2000元,，三房更是達(dá)到每晚3000元，與不少按揭業(yè)主的月供可以相抵,。據(jù)悉,，雖然清水灣假日短租價(jià)格不輸五星級(jí)酒店，卻依然供不應(yīng)求,，大受市場歡迎,。對(duì)租客來說，與五星級(jí)酒店相比,，清水灣短租房一樣能夠提供舒適的環(huán)境,，還多了一份住家的溫馨感覺，相當(dāng)難得,。

　　●居住需求邁向“旅居”時(shí)代

　　除了房價(jià)上漲,、房屋短租的回報(bào)獲利外，“旅居”生活方式的日漸興起也提升了旅游地產(chǎn)的含金量,。

　　以另一個(gè)具有度假功能的項(xiàng)目——凱茵又一城為例,，去年下半年起，中山這片未被深度發(fā)掘的休閑舒適之地,，越來越多地引起人們的關(guān)注,。中山凱茵又一城相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者介紹，隨著廣州城市南拓,，經(jīng)濟(jì)中心向南端轉(zhuǎn)移,，已經(jīng)有越來越多的廣州人,，到車程只有1小時(shí)的中山置業(yè)，該盤去年三四季度成交中,，三四成來自廣州,。更多廣州客并非因投資而來，選擇舒適大戶型的更多,。

　　專家分析,，人們對(duì)旅游、休閑的生活方式的需求越來越大,，對(duì)健康環(huán)保,、綠色生態(tài)的生活品質(zhì)的要求也越來越高，表現(xiàn)尤為突出的是居住需求正從“城居”走向“郊居”進(jìn)而到現(xiàn)在以“旅居”為主的多元化格局,。旅游地產(chǎn)作為這種全新生活方式的載體，融旅游,、休閑,、度假、居住為一體,，滿足人們?cè)谏钪新糜?、在旅游中生活的雙重需求。文/趙燕華