基本案情
雪某與李某是夫妻關(guān)系,。1989年村鎮(zhèn)規(guī)劃給夫妻倆宅基地一處,1990年夫妻倆在該宅基地上建起四間平房,。
2013年秋季,,本案第一被告李某(即原告雪某的丈夫),與本案第二被告郭某(即買房者)達成了口頭買賣房地產(chǎn)協(xié)議,,協(xié)議中約定:“李某把四間平房及房屋依附的宅基地賣給郭某,,郭某通過中間人支付給李某4800元房款?!?/p>
爭議爭議焦點
原告雪某訴稱:“丈夫李某賣房子的事情,,自己毫不知情。后來,,自己知道房屋被賣掉,,就多次找買房者郭某協(xié)商,請求買房者郭某返還房宅,,遭到拒絕,。”
被告李某辯稱:“在妻子雪某不知情的情況下,,我把房屋賣掉了,。”
被告郭某辯稱:“房子和宅基地,,是當(dāng)時雪某的丈夫李某急需用錢,,就以4800元的價格賣給了我,還有中間人,。原告雪某說自己不知情,,這是假的。賣房子的第二天,,雪某就過來找我,,把房屋內(nèi)的物品全部作價200元,也賣給了我,。如果原告雪某堅持要回房子,,我的損失應(yīng)該有他們補償,。”
判決結(jié)果
近日,,泌陽縣法院根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定,,判決被告李某與被告郭某之間達成的口頭房地產(chǎn)買賣協(xié)議無效;被告李某返還被告郭某人民幣4800元,;被告郭某將四間平房及房屋依附的宅基地,,返還給被告李某。判決后,,雙方均未提起上訴,,目前判決已生效。
綜合分析
處分共有的不動產(chǎn),,必須經(jīng)過全體共有人同意
本案主審法官表示,,該房地產(chǎn)系被告李某和原告雪某的夫妻共同財產(chǎn),處分共有的不動產(chǎn),,必須經(jīng)過全體共有人同意,。本案所涉及的房屋和宅基地,屬于原告雪某與被告李某的夫妻共同共有,。非因生活需要而處分夫妻共同財產(chǎn),需要夫妻雙方平等協(xié)商,,取得一致意見,。
本案中,被告李某沒有經(jīng)過妻子雪某同意,,擅自轉(zhuǎn)讓夫妻共有的房地產(chǎn),,依法應(yīng)當(dāng)確認(rèn)合同無效。在合同糾紛案件中,,主張合同關(guān)系成立并生效的一方當(dāng)事人,,應(yīng)當(dāng)對合同訂立及生效的事實承擔(dān)舉證責(zé)任。
被告辯稱缺乏事實依據(jù),,法院不予采納
本案中,,被告郭某辯稱“轉(zhuǎn)讓行為經(jīng)過了原告雪某同意”,但是,,被告郭某并沒有向法院提交與之相關(guān)的證據(jù),,所以,其辯稱理由缺乏事實依據(jù),,法院不予采納,。合同無效之后,依據(jù)合同所取得的財產(chǎn),,也應(yīng)該予以返還,。有過錯的一方,,應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所遭受的損失。如果雙方均有過錯,,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。
本案中,被告郭某辯稱“因房宅轉(zhuǎn)讓,,自己遭受了一定的損失”,。但是,郭某在本案中并沒有提出反訴,。所以,,關(guān)于損失問題,買房者可以另行主張權(quán)利,,本案不予處理,。
相關(guān)法律細則
1.《合同法》第五十二條規(guī)定:“有下列情形之一的,合同無效,。(一)一方以欺詐,、脅迫的手段訂立合同,損害國家利益,;(二)惡意串通,,損害國家、集體或者第三人利益,;(三)以合法形式掩蓋非法目的,;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律,、行政法規(guī)的強制性規(guī)定,。”
2.《合同法》第五十八條規(guī)定:“合同無效或者被撤銷后,,因該合同取得的財產(chǎn),,應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的,,應(yīng)當(dāng)折價補償,。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方因此所受到的損失,雙方都有過錯的,,應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任,。”
3.《最高人民法院關(guān)于適〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋(一)》第十七條:“婚姻法第十七條關(guān)于‘夫或妻對夫妻共同所有的財產(chǎn),,有平等的處理權(quán)’的規(guī)定,,應(yīng)當(dāng)理解為:(一)夫或妻在處理夫妻共同財產(chǎn)上的權(quán)利是平等的。因日常生活需要而處理夫妻共同財產(chǎn)的,任何一方均有權(quán)決定,。(二)夫或妻非因日常生活需要對夫妻共同財產(chǎn)作重要處理決定,,夫妻雙方應(yīng)當(dāng)平等協(xié)商,取得一致意見,。他人有理由相信其為夫妻雙方共同意思表示的,,另一方不得以不同意或不知道為由對抗善意第三人?!保ê幽戏ㄖ茍螅?/p>